Än­de­run­gen am GEG: GModG im Überblick

Neuerungen GEG zu GModG zusammengefasst

Noch immer ist das Ziel des Ge­bäu­de­mo­der­ni­sie­rungs­ge­set­zes, die Ge­bäu­de in Deutsch­land „kli­ma­freund­li­cher“ zu hei­zen. Nun be­kom­men Haus­ei­gen­tü­mer al­ler­dings eine grö­ße­re Ent­schei­dungs­frei­heit bei der Umsetzung.

Vie­les bleibt trotz der Um­be­nen­nung aber auch gleich. Zur bes­se­ren Über­sicht las­sen sich die Än­de­run­gen im Fol­gen­den unterteilen:

Was än­dert sich?

• Neuer Name und neue Struk­tur, aber recht­li­che Kontinuität: Das Ge­setz wird vom GEG in „Ge­bäu­de­mo­der­ni­sie­rungs­ge­setz (GModG)“ um­be­nannt und in­tern neu strukturiert (viele Pa­ra­gra­phen er­hal­ten neue Num­mern, z. B. wird das Hei­zungs­recht von § 71 ff. zu § 42 ff. ver­scho­ben). Recht­lich bleibt es aber das be­stehen­de Stamm­ge­setz: Ver­trä­ge, För­der­richt­li­ni­en oder En­er­gie­aus­wei­se, die auf das alte GEG ver­wei­sen, blei­ben wei­ter­hin gül­tig.
• Hei­zungs­för­de­run­gen wur­den groß­flä­chig angepasst: Die BEG (Bun­des­för­de­rung für ef­fi­zi­en­te Ge­bäu­de) wurde als Folge in vie­len Be­rei­chen ab­ge­än­dert. Ei­ni­ge der Bau­stei­ne ent­fal­len, wäh­rend an­de­re hin­zu­ge­kom­men sind. Bei ei­ni­gen Bau­stei­nen än­dern sich die Bedingungen.

Was fällt weg?

• 65-%-​Erneuerbare-​Energien-​Pflicht für Hei­zun­gen entfällt (§ 71 GModG): Die bis­he­ri­ge ge­setz­li­che Vor­ga­be, neue Hei­zun­gen grund­sätz­lich mit min­des­tens 65 ‌% er­neu­er­ba­ren En­er­gien zu be­trei­ben, wurde ge­stri­chen. Reine Gas- und Öl­hei­zun­gen blei­ben somit zulässig.
• Aus­tausch­pflicht von über 30 Jahre alten Hei­zungs­an­la­gen entfällt (§ 72 GEG): Das bis­he­ri­ge al­ters­ab­hän­gi­ge Be­triebs­ver­bot für be­stimm­te Gas- und Öl­heiz­kes­sel nach § ‌72 GEG wurde auf­ge­ho­ben. Ein Aus­tausch al­lein wegen des Kes­sel­al­ters ist des­halb nach die­ser Vor­schrift nicht mehr erforderlich.
• Ent­kopp­lung der kom­mu­na­len Wärmeplanung: Wei­ter­hin ist durch die frei wähl­ba­re Hei­zungs­an­la­gen­art nun keine Kopp­lung an die Kom­mu­na­le Wär­me­pla­nung mehr ge­ge­ben. Die Wär­me­pla­nung bleibt na­tür­lich den­noch eine wich­ti­ge Ori­en­tie­rung für die Frage, ob künf­tig bei­spiels­wei­se ein Fern­wär­me­an­schluss in­fra­ge kommt.

Was ist neu?

• 10 Op­ti­o­nen für den Er­satz einer Heizungsanlage (§ ‌42 GModG): Die Wahl der Hei­zungs­tech­nik ist somit wie­der frei­er. Dafür wer­den für die dort ge­nann­ten An­lagen­ty­pen Fol­ge­pflich­ten (§§ ‌43 bis 46) festgelegt.
• Ein­füh­rung einer Bio­trep­pe für Gas- und Ölheizungen (§ 43 GModG): Die so­ge­nann­te Bio­trep­pe re­gelt ge­staf­felt ab 2029 den wach­sen­den Pflicht­an­teil an „kli­ma­freund­li­chem“ Brenn­stoff für Gas- und Öl­hei­zun­gen. Die Mehr­kos­ten für die Biogas-Beimischung wer­den hälf­tig, begrenzt auf maximal 30 % des insgesamt verbrauchten Brennstoffs, zwi­schen Ver­mie­ter und Mie­ter geteilt.
• Ein­füh­rung einer deutsch­land­wei­ten Solarpflicht (§ ‌106 GModG): Ge­staf­felt von 2027 bis 2031 wird eine tech­no­lo­gie­of­fe­ne So­lar­pflicht für be­stehen­de und neue öf­fent­li­che Nicht­wohn­ge­bäu­de sowie pri­va­te Neu­bau­ten ein­ge­führt. Zu­sätz­lich müs­sen die schon be­stehen­den oder ge­plan­ten Vor­ga­ben der ein­zel­nen Bun­des­län­der ein­ge­hal­ten werden.
• Auf­tei­lung von Koh­len­di­oxid­kos­ten & Gas­netz­ent­gel­ten bei neuen Heizungen: Für neu ein­ge­bau­te Gas- und Öl­hei­zun­gen wird ab 2028 das bis­lang auch dort gel­ten­de Stu­fen­mo­dell des Koh­len­di­oxid­kos­ten­auf­tei­lungs­ge­set­zes (CO2Kost­AufG) ab­ge­löst. Ab da müs­sen Ver­mie­ter und Mie­ter je­weils zur Hälf­te die an­fal­len­den Koh­len­di­oxid­kos­ten tra­gen. Auch Gas­netz­ent­gel­te wer­den dann ge­teilt bezahlt.
• Null­emis­si­ons­ge­bäu­de als Vor­ga­be für den Neubau: Ab 2028 müs­sen neue öf­fent­li­che Nicht­wohn­ge­bäu­de nach den Vor­ga­ben eines Null­emis­si­ons­ge­bäu­des errichtet wer­den (zu­künf­tig § 10a GModG). Für alle an­de­ren Neu­bau­ten soll diese Vor­ga­be ab 2030 in Kraft tre­ten (§ 10 GModG).
• Ein­füh­rung einer Min­dest­ef­fi­zi­enz mit Nach­weis­pflich­ten für Nichtwohngebäude (§§ ‌40, 41 GModG): Mit die­sen Pa­ra­gra­phen setzt Deutsch­land die so­ge­nann­te EU-​Gebäuderichtlinie (EPBD) um. Sie füh­ren erst­mals eine ver­bind­li­che Min­dest­ef­fi­zi­enz (Minimum Energy Performance Standards, kurz MEPS) für Nicht­wohn­ge­bäu­de im Be­stand ein. Die Pa­ra­gra­phen tre­ten 2027 in Kraft und set­zen Schwel­len­wer­te ab 2030, mit einer Ver­schär­fung ab 2033, fest.

Ab wann tritt das Ge­bäu­de­mo­der­ni­sie­rungs­ge­setz (GModG) in Kraft?

Das Ge­bäu­de­mo­der­ni­sie­rungs­ge­setz wird auf Grund­la­ge ver­schie­de­ner Ar­ti­kel zeit­lich ge­staf­felt in Kraft ge­setzt. Dabei kris­tal­li­sie­ren sich vier Zeit­stu­fen für Neu­ein­füh­run­gen heraus:

Gleich­zei­tig gibt es in­ner­halb der ein­zel­nen Ab­schnit­te wei­te­re Staf­fe­lun­gen und Fristen.

65 %-EE-Pflicht und Aus­tausch­pflicht für alte Hei­zun­gen entfallen

Mit der Än­de­rung des GEG zum GModG wur­den zwei Pflich­ten gestrichen:

• 65-%-​EE-​Pflicht: Diese be­sag­te, dass eine neue Hei­zung zu min­des­tens 65 ‌% mit er­neu­er­ba­rer En­er­gie be­trie­ben wer­den musste.
• Aus­tausch­pflicht alter Heizungskessel: Diese ver­bot den Ein­satz eines Kon­stant­tem­pe­ra­tur­kes­sels, der älter als 30 Jahre war.

Beide Vor­ga­ben ent­fal­len nun.

Wel­che Hei­zungs­an­la­gen sind 2026 noch erlaubt?

§ 42 des Ge­bäu­de­mo­der­ni­sie­rungs­ge­set­zes bie­tet neu einen Op­ti­o­nen­ka­ta­log zum Ein­bau einer Hei­zungs­an­la­ge. Das GModG nennt zehn Optionen für den Ersatz einer Heizungsanlage. Welche Lösung für Ihr Gebäude zulässig und sinnvoll ist, hängt unter anderem vom Gebäudetyp, den technischen Voraussetzungen und den jeweils geltenden Anforderungen ab. Bei ei­ni­gen Heizungsanlagen ergeben sich außerdem Fol­ge­pflich­ten.

• Gas- oder Ölheizung unter Ein­hal­tung der Bio­trep­pe (§ ‌43 GModG)
• elek­trisch angetriebene Wärmepumpe
• Solarthermie, so­fern die An­la­ge das eu­ro­päi­sche Prüf­zei­chen „Solar Keymark“ be­sitzt (§ ‌44 GModG)
• Biomasse-​ oder Wasserstoffheizung (zur Nut­zung er­laubt sind grü­ner, blau­er, oran­ge­ner oder tür­ki­ser Was­ser­stoff ein­schließ­lich dar­aus her­ge­stell­ter De­ri­va­te), so­fern die Bio­mas­se­hei­zung die An­for­de­run­gen aus § ‌45 erfüllt
• Hybridsystem, be­stehend aus Wärmepumpe und Gas-, Öl- oder Biomasseheizung, so­fern die Bio­mas­se­hei­zung die An­for­de­run­gen aus § ‌45 GModG erfüllt
• Hybridsystem, be­stehend aus Solarthermie und Gas-, Öl- oder Biomasseheizung, so­fern die So­lar­ther­mie das eu­ro­päi­sche Prüf­zei­chen „Solar Keymark“ be­sitzt (§ ‌44 GModG) und die Bio­mas­se­hei­zung die An­for­de­run­gen aus § ‌45 erfüllt
• hocheffiziente KWK-​Anlage im Sinne des § ‌2 Num­mer 8a des Kraft-​Wärme-​Kopplungsgesetzes
• Stromdirektheizung, so­fern das Be­stands­ge­bäu­de die in § ‌46 GModG de­fi­nier­ten Vor­ga­ben einhält
• Anschluss an ein Wärmenetz über eine Hausübergabestation, beispielsweise für Nah- oder Fernwärme
• an­de­re in­no­va­ti­ve Heizungslösungen

Was ist eine So­lar­pflicht? Wo und für wen gilt diese?

Die So­lar­pflicht (§ 106 GModG) zielt dar­auf ab, dass von 2027 bis 2031 nach und nach immer mehr Ge­bäu­de mit einer Solarenergieanlage aus­ge­stat­tet wer­den. Unter So­lar­ener­gie­an­la­gen fal­len sowohl Photovoltaikanlagen zur Strom­erzeu­gung als auch so­lar­ther­mi­sche Anlagen zur Wär­me­er­zeu­gung. Zu­nächst er­reicht sie das da­durch, dass Dä­cher von Neu­bau­ten „Solar-Ready“ ge­plant wer­den müs­sen. Neubauten sollen so geplant werden, dass sich Solarenergie am Standort möglichst kosteneffizient nutzen lässt. Zusätzlich wird für bestimmte Gebäudearten schrittweise die Errichtung einer Solarenergieanlage verpflichtend.

Was die Pflicht zu­nächst gar nicht vor­sieht, sind So­lar­mo­du­le für be­stehen­de pri­va­te Wohngebäude. Zum Start 2027 sind vor­ran­gig neu­ge­bau­te Nicht­wohn­ge­bäu­de be­trof­fen. Da­nach staf­felt es sich wie folgt:

Zu­sätz­lich dazu müs­sen Sie die in Ihrem Bun­des­land gel­ten­den Re­ge­lun­gen zur So­lar­dach­pflicht ein­hal­ten. Ei­ni­ge Bun­des­län­der füh­ren diese näm­lich schon frü­her ein, wobei die ge­nau­en Re­ge­lun­gen sich pro Bun­des­land er­heb­lich un­ter­schei­den. Ein­ge­führt wurde eine So­lar­pflicht be­reits in Baden-​Württemberg, Ber­lin, Bre­men, Ham­burg, Nie­der­sach­sen, Nordrhein-​Westfalen und Schleswig-​Holstein.

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Wel­che Hei­zungs­för­de­run­gen gel­ten neu 2026?

Die Hei­zungs­för­de­rung für Pri­vat­per­so­nen im Wohn­ge­bäu­de (Zu­schuss Nr. ‌458 der KfW) wurde ba­sie­rend auf dem GModG eben­falls verändert:

• Neu – Familienzuschlag: Der Fa­mi­li­en­zu­schlag er­gänzt den Ein­kom­mens­bo­nus durch eine Son­der­re­ge­lung. Gibt es min­des­tens ein min­der­jäh­ri­ges Kind im Haus­halt, er­höht sich die Bemessungs­grenze des Haushalts­jahres­einkommens nun um einen ein­ma­li­gen Familien­zuschlag in Höhe von 10.000 ‌€.
• Neu – Wert­schöpfungs­bonus (Er­gän­zung Grundförderung): Wäh­rend die Grund­för­de­rung von 30 % selbst zwar un­ver­än­dert bleibt, soll ab dem 1. Quar­tal 2027 der neue Wert­schöpfungs­bonus diese ein­schrän­ken. Die­ser könnte vorsehen, dass für nicht in der EU ge­fertigte, ge­baute oder zusammen­gebaute Wär­me­pum­pen die Grund­för­de­rung auf 15 % sinkt.
• Anpassung – Klimageschwindigkeitsbonus: Der Kli­ma­ge­schwin­dig­keits­bo­nus von 16 % sinkt nun viel schnel­ler und stär­ker als ge­plant. Be­gin­nend mit 2027 sinkt er halb­jährlich (zum 01.02. und 01.08. eines jeden Jah­res) um 4 Prozentpunkte.
• Anpassung – Einkommensbonus: Der Ein­kom­mens­bo­nus wurde um­fang­reich an­ge­passt und neu ge­staf­felt. Dem­nach gel­ten nun fol­gen­de Schwellenwerte:
  • 40 % für zu versteuerndes Haushalts­jahres­einkommen bis 30.000 €
  • 30 % für zu versteuerndes Haushalts­jahres­einkommen bis 40.000 €
  • 10 % für zu versteuerndes Haushalts­jahres­einkommen bis 50.000 €
• Entfällt – Effizienz-​Bonus: Der Effizienz-​Bonus von 5 ‌% für den Ein­bau einer be­son­ders ef­fi­zi­en­ten Hei­zungs­an­la­ge entfällt.
• Entfällt – Zu­schlag für Biomasse­heizungen: Der Zu­schlag von 2.500 ‌€ für den Ein­bau be­stimm­ter Biomasse­heizungen entfällt.

Was be­deu­tet Bio­trep­pe für Gas- und Ölheizungen?

Bei der Bio­trep­pe han­delt es sich um eine Staf­fe­lung des ge­setz­lich vor­ge­ge­be­nen An­teils an bio­ge­nen Brenn­stof­fen bzw. Was­ser­stoff für Gas- und Öl­hei­zun­gen. Die Re­ge­lung be­trifft Anlagen, die nach dem 29. Juli 2026 neu in be­stehen­de Ge­bäu­de ein­ge­baut wer­den. Ab 2029 steigt dieser Anteil schrittweise:

Zu den er­laub­ten Brenn­stof­fen gehören:

• Bio­me­than (Biogas)
• Bioöl (Bioheizöl)
• Bio­ge­nes Flüs­sig­gas (Bio-​LPG)
• grü­ner, blau­er, oran­ge­ner und tür­ki­ser Wasserstoff
• syn­the­ti­sche Brenn­stof­fe/syn­the­ti­sches Erd­gas (De­ri­va­te), die aus grü­nem, blau­en, oran­ge­nem oder tür­ki­sem Was­ser­stoff her­ge­stellt wur­den (um­gangs­sprach­lich auch E-​Fuels genannt)
  

Was sind Null­emis­si­ons­ge­bäu­de? Für wen gel­ten die Anforderungen?

Ein Nullemissionsgebäude (Zero Emission Building) weist eine sehr hohe Ge­samt­ener­gie­ef­fi­zi­enz auf und be­nö­tigt keine oder nur sehr wenig En­er­gie. Am Ge­bäu­de­stand­ort dür­fen keine CO₂-​Emissionen aus fos­si­len Brenn­stof­fen ent­ste­hen. Auch die be­triebs­be­ding­ten Treib­haus­gas­emis­si­o­nen müs­sen null oder sehr ge­ring sein.

Ein Null­emis­si­ons­ge­bäu­de zeich­net sich durch drei zen­tra­le Ei­gen­schaf­ten aus:

• Keine CO₂-​Emissionen aus fos­si­len Brenn­stof­fen vor Ort: Am Ge­bäu­de­stand­ort dür­fen keine CO₂-​Emissionen durch die Ver­bren­nung fos­si­ler Brenn­stof­fe ent­ste­hen. Eine Hei­zung, die mit fos­si­lem Erd­gas oder Heiz­öl be­trie­ben wird, er­füllt diese An­for­de­rung daher nicht.
• Ge­rin­ger Ver­brauch, gute Däm­mung und hohe Effizienz: Das Ge­bäu­de muss so ge­plant und ge­baut wer­den, dass es nur sehr wenig En­er­gie be­nö­tigt. Dazu tra­gen eine gut ge­dämm­te Ge­bäu­de­hül­le und eine ef­fi­zi­en­te Heizungs-​ und Ge­bäu­de­tech­nik bei.
• Keine oder nur sehr ge­rin­ge Emis­si­o­nen im Betrieb: Auch die üb­ri­gen Treib­haus­gas­emis­si­o­nen, die beim Be­trieb des Ge­bäu­des ent­ste­hen, müs­sen auf ein Mi­ni­mum be­grenzt wer­den. Dafür sind neben einem nied­ri­gen En­er­gie­be­darf auch die ein­ge­setz­ten En­er­gie­quel­len ent­schei­dend.

Die Pflicht zum Null­emis­si­ons­ge­bäu­de gilt aus­schließ­lich für Neu­bau­ten. Der Ge­setz­ge­ber führt die­sen Stan­dard in zwei Stu­fen ein:

• Ab 2028: Alle neuen Nicht­wohn­ge­bäu­de, die sich im Ei­gen­tum der öf­fent­li­chen Hand be­fin­den und von Be­hör­den ge­nutzt wer­den, müs­sen als Null­emis­si­ons­ge­bäu­de ge­baut wer­den (zu­künf­tig § 10a GModG).
• Ab 2030: Jeder Neu­bau in Deutsch­land muss ein Null­emis­si­ons­ge­bäu­de sein. Das be­trifft pri­va­te Ein­fa­mi­li­en­häu­ser, große Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser von Im­mo­bi­li­en­kon­zer­nen sowie alle ge­werb­li­chen Neu­bau­ten wie Su­per­märk­te oder Fa­brik­hal­len (§ 10 GModG).